7 ноября в Совете Федерации состоялись парламентские слушания на тему «Комплексное развитие территорий как приоритетный механизм градостроительного развития: проблемы и пути их решения». Провел мероприятие первый заместитель председателя Комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Владимир Городецкий. В обсуждении приняли участие сенаторы, представители федеральных министерств и ведомств, законодательных и исполнительных органов государственной власти субъектов, общественных организаций, научного и экспертного сообщества.

Закон о комплексном развитии территорий (КРТ) был принят в конце 2020 г. и вступил в силу в 2021 г. Механизм создает условия для развития инфраструктуры, обеспечивает расселение аварийного жилья и обновление застроенных территорий. Благодаря КРТ стало возможным переселять граждан из аварийного и ветхого жилья, привлекать внебюджетные источники, применять упрощенный механизм изъятия объектов и земельных участков, комплексно развивать инфраструктуру и создавать новые рабочие места.

Как рассказала директор департамента комплексного развития территорий Министерства строительства и ЖКХ Мария Синичич, регионы уполномочены принимать решения о реализации КРТ с учетом экономических, социальных и иных факторов. В результате в настоящее время в России заключено 647 договоров о комплексном развитии территорий, и в проработке находится около 1 тысячи территорий, в том числе 113 территорий, комплексное развитие которых осуществляется Единым институтом развития «ДОМ.РФ». В активной стадии реализации находится 771 территория площадью 17,6 тыс. га. По проектам КРТ введено уже порядка 1,5 млн кв. м недвижимости. Активно ведется расселение ветхого и аварийного жилищного фонда – около 190 тыс. кв. м. Во многих регионах в рамках реализации проектов КРТ уже ведутся строительно-монтажные работы, выдано 463 разрешения на строительство с объемом более 6,5 млн кв. м.

Лидер по реализации механизма – Московский регион. Также начато освоение больших участков в рамках КРТ в Новосибирской области, ведется большая работа по комплексному развитию территорий жилой застройки в Кемеровской области.

Мария Синичич напомнила, что в соответствии с Посланием Президента Федеральному Собранию РФ 29 февраля 2024 г. на механизм КРТ до 2030 г. планируется направить 120 млрд руб. В эту программу войдут 37 регионов с низким уровнем бюджетной обеспеченности и имеющие индивидуальные программы развития. И сейчас уже есть объемы финансирования на 2025-2027 гг. Если будут поддержаны в бюджете во втором чтении, то на ближайшее время будет выделено около 27 млрд руб., которые будут направлены непосредственно на реализацию КРТ. Спикер отметила, что сегодня механизм КРТ показывает свою эффективность, поэтому в ведомстве рассчитывают на рост вовлеченности регионов в ближайшее время.

Как рассказал в свою очередь заместитель генерального директора «ДОМ.PФ» Денис Филиппов, проекты КРТ от «ДОМ.PФ» позволяют максимально эффективно вовлекать неиспользуемую федеральную землю в оборот. Причем институт развития постоянно расширяет рамки действия этого механизма в интересах застройщиков и регионов. Так, в настоящее время земля передается не только под реализацию проектов КРТ, но и проводятся аукционы за долю квартир в построенных домах, и торги, совмещающие эти 2 механизма. Основная цель данной работы – снижение издержек инвесторов на старте проектов, ускорение сроков выхода на площадки, а в конечном итоге – создание новых микрорайонов с комфортной городской средой.

Проекты КРТ от «ДОМ.РФ» имеют ряд особенностей: институт развития разрабатывает и согласовывает архитектурно-градостроительные концепции с региональными властями, решения о реализации проектов принимает профильная правительственная комиссия, а сами они запускаются исключительно на незастроенных территориях. Во всех проектах применяется разработанный совместно с Минстроем РФ стандарт КРТ.

Сейчас в работе «ДОМ.PФ» – 112 проектов КРТ в 48 регионах на участках общей площадью 5,3 тыс. га с градпотенциалом 23,4 млн кв. м жилья. По итогам реализации 58 площадок в 32 регионах уже определены инвесторы. Первые дома, построенные по итогам аукциона на право реализации проекта КРТ, ввели в Ростове-на-Дону весной этого года. В начале декабря со значительным опережением графика будут сданы первые дома в Тюмени.

Кроме того, на участках, переданных инвесторам по итогам первых аукционов «ДОМ.РФ» нового типа, совмещающих механизмы КРТ и «за долю», будет построено 2,5 млн кв. м жилья с сопутствующей инфраструктурой. Этот механизм был запущен в начале 2024 г., и сегодня уже заключены договоры по реализации семи проектов в Челябинской и Ярославской областях, Хабаровском крае и Республике Мордовия. Общая площадь участков составляет более 350 га.

Но проблем-то немало

Так, специально к проведению мероприятия возглавляемый Владимиром Городецким Комитет провел мониторинг применения механизма КРТ регионами – в нем приняли участие 76 субъектов. Полученные данные позволяют выявить пробелы, а также возможные противоречия в законодательстве, препятствующие эффективному применению механизма КРТ в соответствии с целями его создания. В результате около тридцати регионов направили целый комплекс предложений по решению выявленных проблем.

Оказывается, несмотря на законодательное совершенствование механизма КРТ, проблемы никуда не исчезли. Среди них – распространенное негативное отношение граждан к реализации проектов КРТ жилой застройки из-за недостаточного уровня гарантий их жилищных прав, а также отсутствие законодательно установленных жилищных гарантий для собственников домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов, которые признаны аварийными. Не решает проблему низкая активность субъектов по установлению дополнительных гарантий жилищных прав граждан, переселяемых из многоквартирных домов в рамках реализации решения о КРТ жилой застройки.

Наконец, у целого ряда регионов недостаточно средств на реализацию проектов КРТ, в частности, на обеспечение территорий необходимой инфраструктурой из-за с низкого уровня их бюджетной обеспеченности.

Кроме того, множество проблем касается деятельности застройщиков. В первую очередь речь идет о высоких предпринимательских рисках застройщиков, связанных с возможностью исключения многоквартирного дома из решения о КРТ жилой застройки на основании решения, принятого на общем собрании собственников помещений в таком многоквартирном доме уже после заключения с застройщиком договора о КРТ жилой застройки – до утверждения документации по планировке территории.

Также отсутствует возможность реализации проектов КРТ в отношении территории, полностью занятой ветхими объектами индивидуального жилищного строительства, ветхими домами блокированной застройки и садовыми домами. Наконец, имеет место быть недостаточный уровень квалификации работников государственных и муниципальных органов власти и иных специалистов, осуществляющих деятельность в сфере градостроительства, в части подготовки, а также последующей реализации решений о КРТ.

Глас застройщиков

Как рассказал президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков, около 98% договоров по КРТ не предусматривают обязательства органов власти по строительству социальной инфраструктуры. В результате девелоперы возводят их за счет собственных средств.

В частности, органы местного самоуправления или вторая публичная сторона по договору не налагает на себя никаких обязательств по созданию социальной или транспортной инфраструктуры, полностью перекладывая все эти обязательства на подрядную сторону в лице строительной организации. Поэтому необходимо включить показатели участия региональных органов власти в строительстве соцобъектов в мониторинг исполнения программ КРТ.

Кроме того, реализовать КРТ без качественного персонала невозможно, в том числе из-за односторонне составленных договоров, несвязности программ и т.д.

Отдельно Антон Глушков заострил внимание на том, что контракты в рамках КРТ были подписаны в условиях, когда экономическая ситуация и спрос на жилье были другими. Из-за этого возникает высокий риск неисполнения добросовестными подрядными организациями своих обязательств по ранее заключенным договорам.

При этом КРТ в ряде регионов стало единственной формой освоения земельных участков и получения разрешения на строительство многоквартирных жилых домов. Но при отсутствии должного финансирования со стороны федерального бюджета органы местного самоуправления повсеместно начали пробовать «зашивать» все обязательства по созданию социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры в договоры КРТ. В противном случае, если освоение земельного участка происходит не в рамках этого механизма, то разрешения на строительство не выдаются. Это достаточно порочная и очень рискованная практика.

Антон Глушков подчеркнул, что остановить злоупотребление, когда муниципалитеты перекладывают абсолютно все обязательства, ссылаясь на отсутствие средств в бюджете, будет сложно. Поэтому в рамках мониторинга применения механизма КРТ обязательно нужно обращать внимание на участие органов исполнительной власти и их обязательства в договорах на реализацию проектов КРТ. Если таких обязательств нет вообще, то это не самый позитивный вариант.

Согласен с доводами президента НОСТРОЙ и руководитель направления комплексного развития территорий компании GloraX Станислав Шульженко. По его словам, любые действия инвестора, связанные с реализацией публичной функции: строительства объектов, социальной или транспортной инфраструктуры, должны давать инвестору некий преференциальный режим. Решение о софинансировании строительства соцобъектов власти должны принимать в режиме диалога с бизнесом. А в качестве примера был приведен один из проектов КРТ в Новосибирской области, где 50% затрат на строительство школы финансируются из регионального бюджета.

В свою очередь сенатор РФ Евгения Уваркина выступила с предложением от Липецкой области включить в механизм КРТ по инициативе правообладателя вовлечение объектов недостроя – торговые центры, гостиницы и спортивные объекты. Такие проблемные объекты во многих субъектах могут стоять годами, т.к. сейчас вовлечь их в механизмы КРТ нет возможности из-за ограничений земельного законодательства. Но они могут принести очевидную пользу. Так, например, в Липецке есть 6 недостроев, собственники которых заинтересованы в строительстве жилья на их месте: эти объекты расположены на 8 га земли, на которых можно построить порядка 112 тыс. кв. м жилья.

Поэтому муниципалитет и субъект должны иметь возможность рассмотреть инициативу застройщика на изменение вида разрешенного использования земельного участка или расположенного на нем объекта недвижимости с учетом проведения независимой оценки, в рамках которой муниципалитет может включить застройщику дополнительные обязательства по строительству объектов социальной инфраструктуры, инженерных сетей на основе рассчитанной финансовой модели, учитывающей все обязательства сторон.

Как подытожил Владимир Городецкий, для решения озвученных проблем необходимо проработать вопросы о распространении закрепленных в Жилищном кодексе гарантий, предусмотренных для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в границы КРТ жилой застройки, на собственников аварийных и ветхих домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов. Также важно закрепить регионами дополнительные жилищные гарантии собственникам жилых помещений, переселяемым из многоквартирных домов в рамках реализации решения о КРТ жилой застройки.

Кроме того, нужно предусмотреть на государственном уровне поддержку застройщиков для обеспечения расселения ими ветхих многоквартирных домов.

Наконец, необходимо проработать вопрос о расширении проведения образовательных программ, направленных на повышение квалификации работников государственных и муниципальных органов власти, иных специалистов в части применения ими законодательства о комплексном развитии территории.

Галина Крупен

Фото: https://genplanmos.ru, https://gcgs.ru, https://asadov.studio/ru

Этот материал опубликован в октябрьском  номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать по ссылке https://www.ancb.ru/files/pdf/pc/Otraslevoy_zhurnal_Stroitelstvo_-_2024_god_11_2024_pc.pdf