Новое в законодательном обеспечении развития жилищного строительства

В их число входят снижение административных барьеров в строительстве, обеспечение строительства земельными участками, в т.ч. в целях улучшения жилищных условий граждан приоритетных категорий, а также создание жилищного фонда некоммерческого найма (наемных домов).

Снижение административных барьеров

Решению этой задачи, прежде всего, способствует создание единого исчерпывающего перечня процедур в строительстве. На это направлен Федеральный закон от 20 апреля 2014 года N 80-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Он вводит новый принцип — «единство требований к порядку осуществления взаимодействия субъектов градостроительных отношений». При этом Правительство РФ наделяется полномочиями по установлению исчерпывающего перечня решений и действий в сфере строительства с указанием предельно допустимой продолжительности процедур.

Действие перечня распространяется не только на деятельность органов власти, но и организаций, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, а также организации экспертизы.

Устанавливается контроль за соблюдением процедур подготовки и утверждения документов территориального планирования, градостроительного зонирования, документации по планировке территории: Минстроем — за органами власти субъектов РФ, а органами власти субъектов РФ — за органами местного самоуправления.

Еще один документ — постановление Правительства РФ от 30 апреля 2014 г. № 403 «Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства». В него входят процедуры, связанные с предоставлением прав на землю и планировкой территории; заключением договоров подключения объектов строительства к инженерным сетям; архитектурно-строительным проектированием; осуществлением строительства, реконструкции; выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; государственной регистрацией прав на построенный объект; заключением договоров энерго-, тепло-, водо-, газоснабжения и водоотведения.

Количество всех согласований в жилищном строительстве от выделения земельного участка до государственной регистрации права собственности сокращено с 240 до 134 пунктов, в т.ч. 129 федеральных и 5 региональных. При этом для строительства многоквартирных домов перечень сокращен до 65 процедур, а в сфере частного жилищного строительства — до 25 процедур. После ноября 2014 года никакие иные процедуры недопустимы.

В мае этого года вступил в силу еще один важный документ — новая глава (3.1) Градкодекса РФ «Нормативы градостроительного проектирования» (введена Федеральным законом от 05.05.2014 N 131-ФЗ).

Нормативы градостроительного проектирования — это минимально допустимый уровень обеспеченности населения объектами социально-экономической инфраструктуры регионального или местного значения, а также их территориальной доступности. Предусматривается переходный период, в течение которого нормативы должны быть утверждены либо приведены в соответствии с законом.

Устанавливается годичный срок на приведение утвержденных документов территориального планирования в соответствие с новыми нормативами градостроительного проектирования.

Обеспечение строительства земельными участками

На решение этой задачи направлены законы о предоставлении земельных участков из публичной собственности.

В этих законах предусмотрены механизмы, обеспечивающие конструктивное сотрудничество между органами власти и заинтересованными лицами. Кроме того сохранен баланс интересов заинтересованных лиц, общества и власти.

Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23 июня 2014 года, 171-ФЗ, вступает в силу с 1 января 2015 г.

Закон вносит изменения в 32 федеральных закона , в т.ч. в Земельный, Гражданский, Градостроительный, Лесной кодексы РФ.

Изменяется порядок предоставления земельных участков из публичной собственности, в частности, исключается возможность предоставления участка с предварительным согласованием мест размещения объектов; предусматривается возможность образования земельных участков по инициативе заинтересованных лиц путем подготовки схемы расположения участка на кадастровом плане территории, за исключением случаев, когда участок находится в границах городов федерального значения или населенных пунктов и т.д.

Устанавливается обязанность органов госвласти и ОМС выставлять на торги свободные земельные участки (кроме зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, ограниченных в обороте и т.п.) на основании заявлений граждан и юридических лиц по начальной цене, равной кадастровой стоимости земельного участка.

При выставлении участка на аукцион должны быть определены вид разрешенного использования участка и допустимые параметры разрешенного строительства. Устанавливается запрет на изменение вида разрешенного использования участка на срок действия договора аренды.

Закон также предусматривает некоторые особенности предоставления участков для индивидуального жилищного строительства (при надлежащем использовании более 5 лет, граждане вправе получить их в собственность бесплатно). Субъекты РФ могут устанавливать перечни муниципальных образований, в которых допускается такое предоставление земельных участков (это призвано стимулировать переселение граждан в местности, нуждающиеся в людских ресурсах). Установлен порядок безвозмездной передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в собственность субъектов РФ или муниципальную собственность.

Среди других законов, направленных на обеспечение строительства земельными участками, можно назвать поправки в ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», принятым Государственной Думой в 2011 и 2013 гг. Благодаря им молодые семьи, многодетные семьи, учителя, врачи и другие социально значимые категории граждан смогут приобрести жилье экономического класса по цене существенно ниже рыночной.

В этих целях Фондом «РЖС» уже проводятся так называемые «голландские аукционы», то есть аукционы на понижение цены продажи 1 кв. м жилья экономического класса. Стартовая цена аукциона равна средней рыночной стоимости 1 кв. м жилья, устанавливаемой Минстроем ежеквартально для конкретного субъекта РФ.

Победитель «голландского аукциона» получает земельный участок фонда РЖС в безвозмездное срочное пользование в обмен на обязательство построить жилье эконом-класса и продать его по зафиксированной на аукционе цене.

Интерес застройщиков — бесплатное или льготное предоставление участка либо возможность на выделенном участке дополнительно построить коммерческое жилье и продать его по рыночным ценам.

Однако реализация таких проектов возможна только в тех регионах, где приняты законы, определяющие, какие социально значимые категории граждан смогут приобрести жилье по пониженным ценам и как будет выстроена очередь. Эти законы уже приняты более, чем в 50 субъектах РФ.

Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», принятый Государственной Думой4 июля 2014 года, обеспечивает возможность использования механизма «голландских аукционов» не только на площадках Фонда РЖС, но и на муниципальных площадках.

Разработчики законопроекта исходили из того, что выход на рынок ежегодно дополнительных 7 млн кв. метров жилья эконом-класса по цене, фактически субсидируемой государством, требует уточнения социально значимых категорий граждан, для которых оно предназначено.

Программа «Жилье для российской семьи»

До конца 2017 года предстоит построить 25 млн кв. метров жилья эконом-класса дополнительно к ранее запланированным объемам. Такое жилье по цене, не превышающей 30 тыс. руб. за квадратный метр, в соответствии с программой смогут приобрести около 460 тыс. семей, которым сегодня не доступно приобретение жилья по рыночным ценам.

На федеральном уровне предусматривается лишь два основных критерия к будущим новоселам жилья со скидкой — это те жители, у кого сегодня менее 18 кв. м на человека и доход, позволяющий сделать хотя бы первый взнос за квартиру. Все остальные критерии разрабатывают в регионах.

К настоящему времени утверждены все приказы Минстроя России, необходимые для запуска программы. В том числе уже утвержден перечень из 58 регионов, на территории которых будет реализована программа «Жилье для российской семьи», с общим объемом ввода жилья эконом-класса — 18,3 млн кв. м, но список регионов пока не окончателен.

Заявку на максимальный объем ввода жилья в рамках программы подал Краснодарский край — 1,95 млн кв. м жилья эконом-класса. Республика Татарстан заявила 1,5 млн кв. м, Иркутская область — 1 млн кв. м, Вологодская и Волгоградская области — по 0,9 млн. кв. м жилья.

Застройщик, работающий в рамках программы, берет на себя обязательство продавать жилье не дороже 30 тыс. руб. за 1 кв. м или 80% от среднерыночной цены жилья в регионе, если оно там стоит дешевле 30 тыс. руб. за 1 кв. м. Самое важное с точки зрения быстрой реализации программы — строительство будет вестись на тех земельных участках, которые уже есть у крупных строительных компаний, но отложены в связи с отсутствием инженерной инфраструктуры.

Механизм реализации программы предполагает оказание поддержки застройщикам в обеспечении земельных участков инженерной инфраструктурой в размере до 4 тысяч рублей за 1 квадратный метр. Прямые бюджетные средства задействованы не будут. Поддержка со стороны государства будет выражаться в дальнейшем выкупе у застройщиков инженерных сетей .

До начала строительства инфраструктуры будет известна цена и сроки ее выкупа. Финансировать выкуп построенных объектов инфраструктуры будет АИЖК. Для этого будут созданы специализированные общества проектного финансирования, которые выкупят эти объекты и передадут их в аренду ресурсоснабжающей организации. Арендные платежи обеспечиваются платежами населения за коммунальные услуги. После накопления определенного количества объектов инфраструктуры общества выпускают облигации с залоговым обеспечением, которые выкупаются АИЖК.

«Механизм возмещения затрат на строительство инженерно-технической инфраструктуры»

На последней стадии работы над законопроектом «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» принятого Государственной Думой 4 июля 2014 года, было принято решение об отмене создания нового вида жилищного фонда — жилищного фонда некоммерческого использования.

Регулирование отношений в части создания и функционирования рынка арендного жилья предлагается проводить в рамках существующих жилищных фондов коммерческого и социального использования.

При этом в состав жилищного фонда социального использования включен частный жилищный фонд (по договорам найма жилого помещения жилищного фонда социального использования гражданам могут быть предоставлены жилые помещения государственного, муниципального и частного жилищных фондов).

Предполагается, что для предоставления в некоммерческий наем будут строиться многоквартирные дома (однако предусмотрена возможность присвоения статуса жилья для некоммерческого найма также отдельным жилым домам или комплексам жилых домов, расположенных на одном или смежных земельных участках). Органы местного самоуправления будут вести учет сведений об адресах домов, их собственнике, наймодателе и видах договоров, по которым предоставляются квартиры.

Закрепляются на законодательном уровне и меры государственной поддержки проектов по строительству наемных домов. Для этого муниципальным органам власти необходимо определить уровень спроса, а в последствии — объемы строительства некоммерческого наемного жилья на своей территории, гарантируя собственнику 100% реализацию созданного жилья.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов лицам, заключившим договоры о строительстве и эксплуатации наемного дома , а также в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации, некоммерческим организациям, созданным субъектами Российской Федерации или муниципальными образованиями для строительства и эксплуатации наемных домов .

Размер арендной платы по договору аренды такого земельного участка устанавливается в размере ставки земельного налога.

Устанавливаются правила передачи земельных участков под строительство наемных домов путем проведения аукциона по голландской системе.

Органы власти субъектов РФ устанавливают пределы торгуемой цены найма с учетом особенностей территории в момент проведения мероприятий по передаче земельного участка.

Предоставляется возможность присоединения строящих наемных домов к инженерным и/или транспортным сетям на безвозмездной или льготной основе.

Предоставляются гарантии/поручительство собственнику будущего наемного дома при получении им кредита по разработанным АИЖК кредитным продуктам.

Тарифы ЖКХ в наемных домах на стадии эксплуатации объектов устанавливаются такими же, как и для других МКД.

Возникновение проблем долевого жилищного строительства исключается путем установления в Жилищном кодексе РФ нормы о единоличном владении наемным домом.

Александр Курский,
заместитель директора по научной работе Центра макроэкономических исследований (ЦЕМИ), помощник депутата Государственной Думы Мартина Шаккума