Стройка –
в проблемах, барьерах
и без денег
Вышел в свет доклад Бориса Титова, уполномоченного при Президенте РФ по защите прав предпринимателей. Доклад назван «Реестр системных проблем российского бизнеса – 2020».
Реестр, второй уже по счету, на этот раз готовился в крайне непростой для экономики период. Пандемия коронавирусной инфекции, резкое падение цен на нефть вкупе с повсеместным введением на территории страны ограничительных мер нанесли серьезный удар по деятельности большинства предпринимателей, а в первую очередь по малым. Из-за чего негативный эффект от накопившихся за годы и до сих пор не решенных системных проблем, сдерживающих развитие бизнеса, существенно усилился.
Так, в новый Реестр включено уже 335 проблем, распределенных по 34 направлениям деятельности. Из них 116 проблем попали в Реестр в 2020 г., а 219 остаются нерешенными с предыдущих лет. Причем 15 проблем с 2014 г., а 2 – аж с 2013 г. При этом для их решения не требуется дополнительного бюджетного финансирования, поскольку в основном перечисленные проблемы – это избыточные административные барьеры, устранение которых лежит в плоскости совершенствования нормативно-правового регулирования.
При подготовке Реестра использовались результаты обработки свыше 79 тыс. жалоб и обращений предпринимателей и двух федеральных опросов – «Мнение собственников и руководителей высшего звена средних и малых компаний об административной среде в РФ» и «Мнение экспертов о защите прав предпринимателей». Плюс данные по отработанным уполномоченными органами власти проблемам и решениям, которые были изложены в предыдущих ежегодных докладах уполномоченного в разделах «Книга жалоб и предложений российского бизнеса» с 2014 по 2018 гг. и «Реестр системных проблем российского бизнеса» 2019 г. Также использованы аналитические материалы федерального и регионального центров общественных процедур «Бизнес против коррупции», Экспертного центра при уполномоченном, Института экономики роста им. П.А. Столыпина.
Вместо денег - проверяющие
Какие же конкретно проблемы есть по направлению «Строительство»?
Как следует из этого раздела Реестра, за который отвечал председатель комитета по строительству ОПОРЫ России Дмитрий Котровский, есть ряд недостатков в модели проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, с которыми столкнулись перешедшие на него добросовестные застройщики. Во-первых, предприниматели не могут прогнозировать рентабельность своих проектов из-за того, что в проектном финансировании плавающая эффективная ставка, привязанная к фактической скорости реализации.
Во-вторых, у добросовестных застройщиков нет ресурсов для развития перспективных проектов из-за невозможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Речь идет о покупке земли, оформлении проектной документации и т. д.
Третье – каждый последующий кредит компания получает по более высокой ставке из-за постоянно ухудшающегося показателя «закредитованности», на который влияет очередной кредит и строительство нового объекта.
Кроме того, модель не предусматривает в рамках комплексной застройки финансирование строительства таких социальных объектов, как школы, детские сады, поликлиники и т. д.
И наконец, в малых городах банки, не имея соответствующих специалистов, рассматривают заявки на проектное финансирование более полугода, что сказывается на небольших проектах субъектов МСП.
Другая проблема состоит в том, что на практике значительно усилился контроль и надзор за строительной деятельностью компаний-застройщиков, которые получили право достройки жилых объектов в соответствии с постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 № 480.
Если раньше они находились под контролем СРО и регионального Госстройнадзора, то теперь контрольно-надзорную деятельность осуществляют региональные органы Госстройнадзора, Роспотребнадзор, СРО и банковский сектор. При этом функции контролеров дублируются и противоречат друг другу.
Кроме того, может появиться и пятый контрольно-надзорный орган. Связано это с тем, что планируется принять находящийся в Правительстве проект постановления «Об утверждении Порядка проведения ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщиков в целях оценки возможности исполнения принятых обязательств перед участниками долевого строительства».
И при всем при этом застройщики для страхования своей ответственности продолжают добросовестно отчислять 1,2% в ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».
Вместо стройки – следствие и банкротство
Еще одна проблема заключается в том, что не менее 900 крупных региональных застройщиков не смогли получить кредиты на достройку начатых объектов, несмотря на поправки в действующее законодательство, снижающие требования к уполномоченным банкам. Связано это с недостаточным переходным периодом и отсутствием возможности привлекать финансирование по «старым правилам» в силу физической неготовности объектов.
Причем большинство этих проектов столкнутся с уголовным преследованием в соответствии со ст. 200.3 УК РФ – привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости, а также ч. 4 ст. 159 УК РФ – мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение.
И по данным судебной статистики, в 2019 г. уже было осуждено 4234 лица по ч. 4 ст. 159 УК РФ и 7 лиц по ст. 200.3 УК РФ.
А по данным Росстата, в 2019 г. на 34 тыс. строительных компаний стало меньше по сравнению с 2018 г., а занятость в строительстве снизилась более чем на 200 тыс. человек.
Другой момент, что реальный сектор не чувствует существенных улучшений, несмотря на 26-место Российской Федерации в текущем рейтинге Doing Business по направлению «Получение разрешения на строительство».
Так, практически на прежнем уровне остается количество административных барьеров и уровень коррупциогенных факторов на местах. Чиновники говорят об исчерпывающем перечне документов, указанных в ст. 51 ГрК РФ и необходимых для получения разрешения на строительство, но, чтобы подготовить эти документы, предприниматели тратят в среднем до 2 лет. Интересно, что указанный перечень документов не зависит от размеров объекта, его площади, этажности и т. д. При этом есть и множество явно избыточных позиций.
Например, для подготовки и согласования градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) в случае небольшого объекта, строящегося в рамках действующих правил землепользования и застройки, требуется минимум 1-2 мес.
Необходимы результаты инженерных изысканий для небольших объектов и/или при наличии информации по данному участку. А схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) дублирует ГПЗУ.
Вместо рынка - монополизация
Следующее – в 2017-2019 гг. наблюдалась планомерная монополизация государством рынка экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.
Так, за счет поправок в ГрК постоянно расширяется перечень объектов капитального строительства, по которым может осуществляться исключительно государственная экспертиза. При этом требование прохождения госэкспертизы для многих объектов явно завышено.
Это касается, в частности, зданий и сооружений, строящихся в рамках муниципального и государственного заказов по 44-ФЗ; объектов, строительство или реконструкцию которых предполагается осуществлять на территориях двух и более субъектов; объектов культурного наследия; объектов инфраструктуры внеуличного транспорта; подвесных канатных дорог; автомобильных дорог федерального значения; объектов размещения отходов, объектов обезвреживания отходов; иных объектов, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета, средств юридических лиц, созданных РФ, субъектами, муниципальными образованиями или юридических лиц, доля РФ, субъектов и муниципальных образований в уставном (складочном) капитале которых составляет более 50%.
Причем прохождение государственной экспертизы занимает больше времени и финансовых затрат в отличие от негосударственной экспертизы.
Вместо развития – обезлюдивание и произвол
Очередная проблема в том, что застройщики и производители стройматериалов развиваются только около 12 крупнейших агломераций – городов с численностью населения 1 млн человек и более.
На всей остальной территории страны работающий в рамках действующего законодательства и экономической политики, направленной на обеспечение экономического роста, строительный бизнес не развивается.
Причем до сих пор есть вопросы к качеству статистической информации о вводе жилья.
Органы местного самоуправления отменяют градостроительные планы, разрешения на строительство как в период строительства, так и после его завершения, а также разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.
Действуют они в рамках самоконтроля на основании ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ». Но в результате предприниматели в регионах несут убытки в размере стоимости возведенного объекта или объекта незавершенного строительства.
Еще одна проблема находится в Реестре с 2014 г.: в действующем законодательстве отсутствует четкое определение объектов малоэтажного и индивидуального жилищного строительства.
Из-за этого застройщики сталкиваются с дополнительными административными барьерами и финансовыми затратами как на этапе строительства, так и на этапе управления.
Точное определение объектов малоэтажного и индивидуального строительства влияет на определение кадастровой стоимости земельных участков – на размер налога и арендной платы, на порядок и условия освоения участков, на количество административных процедур, которые необходимо пройти застройщику, и на регулирование качества строительства и требования к самим строителям.
В связи с этим растет количество судебных споров по управлению малоэтажными жилыми комплексами – из-за неправомерного поведения управляющих компаний и со злоупотреблений со стороны жителей.
Вместо сетей - поборы
С 2015 г. не решается проблема по подключению объектов капитального строительства к коммунальным сетям.
Застройщики не могут засчитать все понесенные расходы – стоимость работ и административные издержки при расчете базы налога на прибыль, что вынуждает закладывать налоги в стоимость работ по техприсоединению. Из-за этого стоимость работ повышается в среднем на 20%.
Также с 2014 г. существует проблема по необоснованным дополнительным затратам, которые несут предприниматели при подключении объектов капитального строительства к сетям инженерно- технического обеспечения.
Застройщики обязаны оплачивать работы, которые технологически не необходимы для подключения объектов. Существующие методики расчета стоимости технологического присоединения запутаны и непрозрачны, документы территориального планирования и планы развития инфраструктуры не синхронизируются, что создает благоприятную почву для злоупотреблений. В результате стоимость услуг по подключению существенно выше, чем стоимость строительства необходимой инфраструктуры самим застройщиком.
При этом нередки случаи использования таких норм в конкурентной борьбе. Так, на одного предпринимателя возлагаются все затраты на подключение и модернизацию сети инженерно-технического обеспечения, а для другого устанавливаются льготные тарифы.
В тех же случаях, когда органы местного самоуправления или РСО берут на себя обязательства по строительству внеплощадочных инженерных сетей, они не несут никакой ответственности за срыв сроков по введению в эксплуатацию объекта капитального строительства. В отличие от застройщика, который как раз-таки и несет полную уголовную ответственность за срыв сроков введения в эксплуатацию объекта капитального строительства из-за неподключенной инфраструктуры.
Вместо стройки - археология
С 2019 г. появились новые проблемы с реализацией инвестиционных проектов в границах объектов всемирного культурного наследия.
Это связано с требованиями ратифицированной Российской Федерацией Конвенции об охране всемирного культурного и природного наследия 1972 г. Так, положения Конвенции предусматривают обязательное согласование нового строительства в границах и буферных зонах объектов всемирного культурного наследия с ЮНЕСКО. При этом, например, для Санкт-Петербурга в зоне исторического наследования – 36 тыс. га.
Однако до сих пор не приняты методика проведения оценки воздействия нового строительства на объект всемирного культурного наследия и порядок согласования. Плюс теперь в рамках получения заключения экспертизы застройщики стали обязаны проводить работы по выявлению объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, т.е. археологические раскопки.
И наконец, с 2016 г. «висит» проблема с правовыми пробелами в действующем законодательстве в сфере развития застроенных территорий (РЗТ), которые препятствуют реализации проектов РЗТ.
Застройщики при реализации этих проектов на ранней стадии несут значительную финансовую нагрузку, а также высокие юридические риски.
Причем при реализации проектов РЗТ не установлена обязанность органов публичной власти предоставить земельный участок для строительства «стартового дома» в целях переселения жителей из сносимых ветхих или аварийных зданий. А указанный механизм применяется только в отношении территорий, на которых расположены многоквартирные дома, признанные аварийными. При этом большие территории во многих крупных городах заняты ветхими ИЖД, садовыми домиками, бараками, гаражами и другими объектами.
Кроме того, орган местного самоуправления может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора на развитие застроенной территории в соответствии с ч. 9 ст. 46.2 ГрК РФ. А при реализации процедуры РЗТ не установлено, когда застройщик может оплатить право на заключение договора о РЗТ на аукционе.
Галина Крупен
Этот материал опубликован в июньском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.
.jpg)
.jpg)
